不動産部のよもやま話 Vol.04 【不動産の仕事紹介（査定について）】

今回は、不動産部の仕事の１つである不動産の価格査定の流れをご紹介いたします。

ご所有の不動産を売却したいと思われた際、その不動産がいくら位で売却できるのかという点が一番気になるところではないでしょうか。なるべく高く売りたいけれども、高すぎると売れ残ってしまいます。いくら位がその不動産の適正な価格なのかを算出することを不動産の価格査定といっています。算出した査定額をお客様に対しご説明、ご提案し、最終的な売出価格の決定自体はお客様ご自身に判断していただいております。

では、弊社の不動産の価格査定の流れを具体的にご紹介します。

まず、土地の価格査定から。

一般的な土地価格の査定は、路線価（路線に面する宅地１㎡あたりの評価額）や最寄りの公示価格（国交省が発表する一般土地取引価格の指標となる価格）を調査・確認した上で、近隣の取引相場を調査します。路線価・公示価格からはじき出される不動産価格は、実際の取引相場と大幅に異なるケースが大半です。不動産業者の行う価格査定は、売却価格の目安を算出することが目的であるため、実際の近隣における取引価格を基礎資料として算出していきます。

具体的には、近隣で現に売却中の物件調査や、過去数年間の売却実例を調査するのですが、手当たり次第に情報収集するわけではなく、対象不動産の査定に参考となる事例を適切に取捨選択する必要があります。例えば、前面道路の種別や幅員、立地の状況、最寄り駅への道筋、近隣の土地柄など、対象不動産の性質に応じてピックアップすべき事例も異なってきます。

この事例をピックアップする過程が一番悩ましい作業であり、選択の仕方によっては恣意的な査定となってしまいます。弊社では、収集した物件資料を精査して、対象不動産との類似性を細かくチェックすることで、出来るかぎり恣意性を排除するよう心がけています。さらに、選び出した事例について路線価の違いなどを考慮した補正を施す場合もあり、より適正性が担保されるよう努めております。

次に、建物について。

建物価格の査定は、耐用年数を基礎にした残価率（新築時を1.0とすると、年数の経過とともに減少していき、耐用年数が経てばゼロになる）を建築価格に乗じることで、現存する価値を算出する方法が一般的です。しかし、建物の価値は、定期的に必要な修繕が施されているか否かに大きく左右されるはずであり、上記の一般的方法ではその点を反映することができません。弊社では、建物の修繕履歴等を調査することで、出来るだけ当該建物特有の価値を算出するようにしております。

建物の修繕資料（時期や修繕箇所・費用が確認できる請求書など）を保管していない方もいらっしゃると思います。でもご安心ください。弊社は建設部門も併設しておりますので建築士による建物の現状確認も可能です。また、弊社でリフォーム・修繕工事をさせていただいた建物であれば、修繕時の資料を保管しておりますので、正確に査定額に反映することができます。

査定報告書イメージ画像（住所、日付は架空のものです）

弊社では、以上のような流れで不動産の価格査定をしているのですが、より適正な査定額をご提示するべく試行錯誤した結果、どんどん重量を増していき、算出までにかなりの時間を要することとなってしまいました。査定のご依頼をいただいたお客様にお待ちいただくことにもなるため、もう少し簡略化したシステムを作成しました。ざっくりとした金額でも良いから少しでも早く目安となる金額を知りたいという方もおられるでしょうし、そういったお客様のご要望にも幅広く対応していきたいと思っております。

このような思いで不動産の価格査定を行っておりますので、土地・建物の売却をお考えの際には、ぜひ人見建設にお声がけください。

作　　：不動産部Ａ

編集　：工務部　楠